INSPECTION

pdficon_large.gif Document PDF

Nous nous considérons plus des ''Experts en Bâtiments'' que des inspecteurs en bâtiments. Notre expertise va au-delà de la simple inspection visuelle dont doit être composée une inspection préachat, prévente, etc.

Que doit contenir un rapport d'inspection d'après les normes courantes de pratique?

Notre firme tente constamment d'améliorer et élargit de jour en jour l'ensemble des éléments et composantes dans l'exécution d'une inspection visuelle pour la protection de nos clients. Notre firme étant impliquée dans l'expertise de bâtiments depuis plus de 30 ans, nous tentons par tous les moyens possibles d'adapter l'expertise acquise en exploration de bâtiments, d'analyse, de test et de préparation de dossiers pour dépôt à la cour et subséquemment comme témoin expert, à des méthodes rapides et efficaces de constater des problèmes actuels ou éventuels dans les bâtiments que nous inspectons de façon visuelle en préachat, prévente et pré réception.

Nous excédons à l'intérieur d'une logique les normes de pratiques fréquemment utilisées par les architectes, technologues, évaluateurs et inspecteurs en bâtiments. Nous tenons à être constamment avant-gardistes dans notre travail afin de donner le meilleur des services à notre clientèle. C'est tout probablement pour cette raison que nous bénéficions d'autant de références de notre précédente clientèle.

Que devrait réellement contenir un rapport d'inspection visuelle?

Que doit être réellement le rôle et le but de l'inspection?

Prévenir et découvrir des situations par une inspection visuelle de la propriété incluant les documents reliés à cette propriété (déclaration du vendeur, certificat de localisation, précédent rapport d'inspection, etc. excluant la fonction dédiée normalement au notaire). Tout ce qui pourrait être visuel incluant les documents pertinents au travail d'inspection (factures de réparations, etc.). Ce qui est rarement fait mais notre firme le fait toujours car de notre avis ça fait partie de la tâche d'inspection faite pour aider l'acheteur dans sa décision finale de matérialiser la dite transaction qui est normalement sous option d'achat.

Terrain

Le terrain est malheureusement fréquemment négligé à cause d'une multitude de potentiels d'irrégularités. Les situations peuvent varier considérablement d'une inspection en région urbaine à une région rurale ou de villégiature et ce considérablement sur des situations totalement différentes. Voyons quelques exemples :

a) un voisin ne peut diriger l'eau de surface de son terrain sur le vôtre peu importe la région, c'est une directive au Code Civil du Québec. Il n'y a pas de droit d'acquis à cet effet.

b) un voisin ou des voisins ne peuvent créer des situations à leur terrain (muret, remplissage de terrain, changement radical de la topographie pour les avantagés à votre détriment).

c) l'étude du certificat de localisation même si le dit certificat date de plusieurs années peut permettre de découvrir que ce que vous constatez visuellement démontre des différences ou des anomalie avec ce qui est démontré au plan du certificat de localisation existant.

  1. empiètement de la propriété actuelle sur la voisine ou de la voisine sur la propriété sous inspection;
  2. les limites réelles du terrain sont peut-être plus restreintes que celles que vous voyez;
  3. il y a peut-être une servitude sur ce terrain qui pourrait être très dommageable à la valeur de la propriété;
    • a) Hydro-Québec vous empêchant d'agrandir le bâtiment (plus fréquent qu'on peut le penser);
    • b) de bâtir une piscine (impossible de bâtir une piscine sous une ligne d'alimentation de l'Hydro);
    • c) de voir une pelle mécanique dans votre cour sans que vous ayez un mot à dire car la ville vient pour réparer un gros tuyau d'égout ou encore le remplace par un plus gros;
    • d) que la propriété voisine a des droits sur ce terrain rendant votre usage restrictif;
    • e) que le certificat indique des droits restrictifs de vue, de changement de niveau du terrain, de hauteur du bâtiment pour un voisin, etc.;
    • f) les potentiels peuvent être nombreux et lourds de conséquences.

À noter
J'ai personnellement découvert une usine faisant 100'x200' bâtit sur un réseau d'égout d'une ville sans que personne ne l'ait constaté au moment de la construction. Ma découverte a eu tout un impact sur la valeur du bâtiment et de ses équipements de grande valeur fixés à la dalle de béton. Ce qui a conséquemment été la cause de grandes poursuites judiciaires pour des sommes considérables car l'usine valait des millions de dollars. Mon mandat était d'abord d'inspecter le bâtiment et en second lieu d'établir la valeur marchande de la propriété et en troisième lieu d'établir la valeur de l'entreprise (équipement, inventaire, fond de commerce). J'ai du interrompre mon mandat et en aviser mon client qui était le potentiel acheteur. Cette découverte nous a permit d'avoir une reconnaissance auprès de plusieurs commissaires industriels travaillant pour les villes ou les MRC. Le devoir bien accompli peut avoir des répercussions très bénéfiques, il s'agit d'accomplir avec professionnalisme fa fonction d'expert en bâtiments que vous avez. C'est pourquoi nous nous considérons des experts en bâtiments et non des inspecteurs en bâtiments. Nous croyons sincèrement qu'il y a toute une différence entre les deux titres et fonctions.

d) Égouttement du terrain avec les potentiels de conséquences actuelles ou potentielles sur le bâtiment.

e) En région rurale, banlieue, villégiature sans service complet des villes (aqueduc et égout sanitaire)

  1. les problème peuvent être nombreux reliés au règlement Q-2,r.8 (système septique privé);
    • a) les exigences en fonction du nombre de chambres actuelles;
    • b) a-t'on ajouté une chambre ou converti l'intérieur sans permis créant 1 chambre additionnelle?
    • c) le système septique privé actuel permettra-t-il un agrandissement éventuel?
    • d) la propriété est-elle sur un puits sec (puisard au lieu d'une fosse septique approuvée);
    • e) la distance entre le puits de surface ou artésien est-elle suffisante pour rencontrer les normes du Q-2,r.8 et ses derniers amendements?
      1. une demande de permis annule normalement touts les droits d'acquis;
      2. un débordement en surface ou odeur pourrait être créateur d'une dépense de $20,000;
      3. les normes minimales acceptées par le passé peuvent être maintenant amendées pour exiger des budgets de $20,000. pour un nouveau système septique;
      4. le terrain est-il assez grand pour rencontrer les nouvelles normes septiques?

f) Les règlements municipaux permettront-ils advenant un incendie détruisant plus de 50% de la valeur municipale du bâtiment, la réparation du bâtiment?

g) Les règlements municipaux vous permettront-ils d'avoir un permis d'agrandissement ou de conversion intérieure si les dimensions du terrain ne rencontrent plus les nouveaux règlements municipaux pour le front, la profondeur, la superficie minimale et le recul avec le cours d'eau, etc.?

Important pour celui qui me lit :

Vous pouvez déjà constater la différence entre un inspecteur et un expert en bâtiments.

Tout ce qui a été mentionné ci-haut à la presque totalité ne fait pas partie de la norme de Pratique courante d'un inspecteur en bâtiments. C'est de la pratique d'un expert en bâtiments pour lequel il n'y a pas encore d'association regroupant cette catégorie d'experts.

La pratique courante d'un inspecteur en bâtiment s'applique et exige ce qui suit en résumé(vous pourrez toujours avoir accès au site des professionnels concernés) :

Information en provenance d'association tels que Architectes, Technologues et Inspecteurs en bâtiments

Champs d'application

  • Maison unifamiliale, multi logis, copropriété, partie logis et commerce ne dépassant pas 3 étages et limité à 600 mètres carrés.

Convention de service

  • entre l'entreprise et son représentant et le client demandant les services d'inspection

But de l'inspection

  • Établir l'adresse et la désignation du ou des bâtiments à inspecter;
  • Donner au client des informations pour la meilleure connaissance de l'immeuble, terrain et bâtiment;
  • Examen visuel des composantes du bâtiment;
  • Plus d'autres services si l'inspecteur a les capacités ou faire référence à un expert pouvant le faire.

Type d'inspection

  • Un examen uniquement visuel et non exhaustif qui tient de l'expertise;
  • S'il y a évidence de besoin, recommandé un examen exhaustif par un expert;
  • Pénétrer dans des endroits accessibles sans danger pour l'inspecteur;
  • Ne peut déplacer des meubles ou matériel pour faire l'inspection d'une composante;
  • Établir la présence d'organismes qui affectent la structure (insectes, moisissure, etc.)

Production d'un rapport d'inspection

  • Après un examen minutieux des espaces accessibles, l'inspecteur doit produire un rapport;
  • Nom du client, but de l'inspection, la date, condition climatique, les personnes présentes, description du bâtiment, décrire les composantes et leur état;
  • Décrire les composante qui ont été visités et ceux qui ne l'ont pas été et pour quelles raisons elles n'ont pu être visitées;
  • Établir les composantes qui requièrent réparation immédiate, à court terme et qui peuvent être dangereuses pour les occupants (physique ou santé);
  • Le rapport doit faire référence aux déclarations du propriétaire verbales ou écrites (formulaire de déclaration écrite couramment rempli en la présence de l'agent immobilier inscripteur).

Contenu du rapport d'inspection

Structure : fondations, planchers, les murs, colonnes, poutres, plafonds, toits
Extérieur : revêtement extérieur, portes et fenêtres, les portes de garage, les balcons, terrasses, les corniches
Toiture : le type de revêtement, évacuation des eaux du toit, solins, lucarnes, puits de lumière. Méthode d'observation du toit

Plomberie

  • Établir l'endroit de l'entrée d'eau et si équipée de soupape de fermeture;
  • Obligation de faire fonctionner tous les appareils, alimentation et évacuation individuellement ou en groupe;
  • Établir la tuyauterie utilisée pour l'alimentation et l'évacuation;
  • Établir les fuites, croisement d'alimentation s'il y en a,
  • Établir s'il y a drain de plancher, pompe et puisard, regards de nettoyage, clapet antiretour;
  • Chauffe-eau cap., âge, état, énergie, fuite, soupape d'entrée, soupape à pression de sécurité, proximité de drain;
  • Observer toutes pompes qui s'y trouvent, déchets, lessive, puisard, etc.

Électricité

  • Établir type d'entrée, aérien, souterrain;
  • Capacité de l'entrée principale Watts(intensité) et la tension(Volts), type et qté. de fusible, emplacement condition, câbles de dérivation, etc.;
  • Pan. Élect. Secondaire, capacité et raison, etc.;
  • Tester les appareils d'éclairage et interrupteurs intérieurs et extérieurs;
  • Tester polarité et mise à la terre d'une certaines quantités de prises de courant;
  • Tester le fonctionnement des disjoncteurs de fuites à la terre (DDFT);
  • Ouverture obligatoire des panneaux électriques en condition de sécurité pour l'inspecteur.

Chauffage

  • Établir les systèmes de chauffage permanent ou autres (appoint, etc.);
  • Le type d'énergie utilisée, capacité du réservoir et son âge, l'état du réservoir, fuite du réservoir, ligne de distribution du réservoir au mazout (protégé ou non), réservoir son emplacement (int.-ext.-sous terre), support;
  • Établir s'il y a une thermopompe ou climatiseur ou les deux combinés et référer les détails à la phase suivante;
  • État extérieur des cheminées, des conduits de fumée, des stabilisateurs de tire;
  • La mécanique de distribution de la chaleur, conduit d'air, la tuyauterie pour chauffage eau chaude;
  • Exclus tous les appareils à combustion solide incluant les cheminées utilisées pour ce genre de chauffage.

Climatisation & Chauffage par thermopompe

  • Établir s'il y a thermopompe de type air-air, eau-air, eau-eau ou combinaison ou encore mural seulement;
  • Établir s'il y a seulement climatisation et de quel type, l'installation peut être en ajout sur une fournaise.

Intérieur du bâtiment

  • Sur tous les étages incluant le sous-sol description des composantes;
  • Les planchers, les murs extérieurs, les divisions, les plafonds;
  • Les escaliers, les marches, les balustrades, les main-courantes, les barreaux (espace) des balustrades, la conformité des installations et les corrections à apporter;
  • Les armoires et comptoirs de cuisine, les matériaux utilisés;
  • Les fenêtres, les portes intérieures avec test de fonctionnement pour une partie représentative;
  • Noter et reporter tous les indices ou signes d'infiltration d'eau et de condensation qui sont visuels;
  • Utiliser un hygromètre professionnel pour approfondir un ou des indices d'humidité aux endroits suspects.

Isolation

  • Pour chaque étage incluant le sous-sol et particulièrement l'entre-toit(grenier) faire vérification;
  • Examiner le type d'isolation et le décrire les matériaux concernés;
  • Examiner l'existence de coupe-vapeur;
  • Vérification des dégagements des isolants autour des cheminées qui sont accessibles.

Ventilation naturelle et/ou mécanique

  • Vérifier s'il y a ventilation;
  • Des vides sanitaires, des caves de service, des sous-sols, des aires habitables, des entre-toits;
  • De type statique, mécanique ou par échangeur d'air;
  • D'évacuation de la cuisinière, des salles de bain, des salles d'eau, des salles de lavage, de la sécheuse.

Sécurité des occupants

  • Les rampes, balustrades et mains courantes;
  • Les prises de courants trop près d'une source d'eau ou humide;
  • Les moyens et issues d'évacuation;
  • Les accès aux piscines, bains-tourbillons, spas ou autres types de bassins d'eau;
  • Les paliers;
  • Les fenêtres ouvrantes sans sécurisation intérieure;
  • Les murs coupe-feu dans les entre-toits;
  • Les détecteurs de fumée et/ou de monoxyde de carbone

 

haut_b.gif