Gestion GCPM Inc.

• pré-achat
  pour la protection des acheteurs contre l'usure avancée, les malfaçons, les vices de construction, les vices cachés potentiels, la salubrité(moisissure), les potentiels de problèmes par la présence actuelle ou passée d'humidité, et autres.

• pré-vente
  a) pour la découverte avant la mise en vente d'une propriété, d'éventuels déclarations de problèmes par l'inspecteur d'un acheteur éventuel;
  b) phase préventive pour mettre en bon état sa propriété avant de l'offrir sur le marché;
  c) pour éviter lors d'une offre d'achat des négociations qui peuvent réduire appréciablement le montant de l'offre ou de vous mettre dans une situation d'être obligé de faire des travaux avant la remise de la propriété.

• pré-réception
  lors de la réception d'une maison neuve, de vous faire assister pour découvrir et établir les travaux qui ne sont terminés ou n'ont pas été fait adéquatement pouvant affecter la valeur actuelle ou éventuelle.

• expertise
  a) pour la préparation d'un rapport descriptif de problèmes avec une propriété que vous avez acheté ou loué qui affectent la valeur payée ou le loyer payé;
  b) pour permettre à un évaluateur de préparer le(s) montant(s) attribuable(s) à la réparation requise pour rendre la propriété ou le bâtiment conforme au prix payé;
  c) pour la préparation d'un dossier pour la cour, après l'impossibilité de faire accepter le vendeur de payer pour la réparation requise.

• salubrité
  a) pour la préparation d'un rapport d'inspection comme quoi les lieux ne sont pas aptes à y vivre normalement sans mettre en danger sa santé;
  b) peut nécessiter des tests de moisissure, de microbiologie, de radon et autres

• copropriété justification de travaux
  a) dans les copropriétés afin de justifier des réparations qui sont d'application commune aux copropriétaires;
  b) pour établir l'état commun d'un bâtiment par les administrateurs d'un Syndic de copropriété,

• combustion solide (chauffage au bois)
  a) cette phase nécessite une expertise particulière par une personne ayant été formée pour ce genre d'inspection qui est très particulier et ne relève pas d'un inspection conventionnelle;
  b) faire attention à cette phase elle nécessite normalement deux inspecteurs différents;
  c) certains des inspecteurs au sein de Gestion GCPM peuvent effectuer ce type d'inspection, mais le rapport en combustion lente ne peut être intégré à un autre rapport, il doit être indépendant.

• commerciale ou industrielle
  a) pour établir l'état d'un bâtiment commercial. Phase qui nécessite des connaissances diversifiées de la part de l'inspecteur au dossier;
  b) à l'industriel peut nécessiter des compétences de plusieurs différents experts.

À NOTER
Une évaluation ne peut être intégrée ou combinée à une inspection et vice-versa. Un rapport combiné peut contenir plusieurs types de travaux en reliure mais chaque portion du rapport doit être une entité indépendante avec son certificat concerné et la signature du responsable pour ce travail Voir la documentation suivante :

• valeur marchande
  Une valeur marchande peut être préparée par plusieurs professionnels ou non professionnels différents pour plusieurs raisons différentes et qui sont :
  • a) un agent immobilier peut préparer une évaluation de la valeur marchande par comparaison;
  • b) un évaluateur non détenteur d'une licence de l'Ordre des Évaluateurs agréés du Québec peut aussi préparé une valeur marchande qui peut être aussi valable que celle préparée par un évaluateur agréé;
  • c) un évaluateur agréé peut préparer des évaluations dites évaluation agréée en conformité avec la norme de pratique des Évaluateurs agréés du Québec;
  • d) un évaluateur agréé étant à sa retraite et ne payant plus sa cotisation annuelle ne peut signer un rapport d'évaluation agréée avec un certificat d'évaluateur agréé accompagnant la dite évaluation;
  • e) un évaluateur agréé ayant abandonné cette profession pour une autre ne peut se prévaloir du titre d'évaluateur agréé mais rien ne l'empêche d'utiliser le titre d'évaluateur s'il pratique encore sans ce dit titre;
  • f) plusieurs organismes ou autres professionnels exigent une évaluation par un évaluateur agréé pour s'assurer de l'authenticité du rapport en conformité avec les normes de pratique de cette profession;
  • g) des banques, des professionnels, des entreprises publiques et privées emploient des évaluateurs agréés sur une base comme étant leur employés ou sur une base à forfait ou à l'heure de bureaux d'évaluation privés qui sont autonomes.

• types d'évaluation
  Plusieurs types d'évaluation professionnelle peuvent être faites et pour des raisons différentes :
  • a) une des principales est pour la valeur de financement soit pour hypothèque ou autre forme de financement des entreprises spécialisées en prêt;
  • b) pour la mise en vente ou l'achat d'une propriété suite à une évaluation professionnelle;
  • c) pour fin d'assurance;
  • d) pour fin de succession;
  • e) pour fin d'expropriation auquel on ajoute des éléments de dédommagement qui peuvent être nombreux;
  • f) forme d'évaluation, une évaluation de la valeur marchande peut être formulée avec l'aide de plusieurs techniques qui sont :
    1. coût de remplacement (terrain, bâtiment, améliorations au terrain, et parfois plus) avec dépréciation au bâtiment(s) et aux améliorations au terrain;
    2. méthode de parité (comparables utilisées et ajustées pour différentes raisons), tel que le temps, la dimension, les dépréciations applicables qui peuvent être de catégories physique, fonctionnelle, désuétude et économique, etc.
    3. dans certaines catégories d'évaluation par exemple les bâtiments à revenu, la méthode économique sera utilisée basée sur la dite rentabilité de l'immeuble
    4. une combinaison de plusieurs techniques peut être utilisée pour en établir la valeur marchande au moment de la demande ou d'une date déterminée.

• Sources d'information des évaluateurs pour établir des valeurs
  Plusieurs sources sont disponibles qui sont :
  • a) les ventes par le système MLS (multiple listing service);
  • b) le bureau du Registre foncier (Gouvernement du Québec)
  • c) les manuels d'évaluation tels que :
    1. CCR – Coûts de construction résidentielle, qui a été conçu par des Québécois qui est très limitatif au domaine résidentiel pour le nombre de logis(8 logis max.) et ne touche pas au commercial ou à l'industriel;
    2. Marshall & Swift, documents américains pouvant répondre à une multitude de situations et de catégories de bâtiment. La suprématie de renommée partout en Amérique du nord;
    3. RS Means, documents américains qui est d'une envergure comparable à Marshal & Swift qui permet des coûts plus élaborés sur le coût détaillé. Cette catégorie de documents se prêtent mieux aux entrepreneurs de construction que Marshall & Swift.